티스토리 뷰
최근 부동산 시장에 관심 있는 분들이라면 다들 들어보셨을 겁니다.2025년 6월 28일부터 주택담보대출 신규·대환이 막히면서, 서울 집값도 떨어질 것이라는 전망이 많았는데요.그런데 실제 시장에서는 서울 집값이 여전히 상승세 혹은 강보합세를 유지하고 있습니다.
왜 이런 일이 벌어질까요?오늘은 이 현상을 공급·수요·정책·투자 심리 네 가지 측면에서 하나씩 설명해 드리겠습니다.
대출 규제에도 서울 집값은 왜 상승세일까?
먼저, 6월 28일부터 시행된 규제는 주택담보대출(주담대) 신규·대환을 사실상 어렵게 만든 정책입니다. 목적은 급격한 집값 상승을 억제하고 과도한 가계부채 증가를 막기 위한 것이었죠.
하지만 대출을 막았다고 무조건 가격이 떨어지진 않습니다. 왜냐하면 집값을 결정하는 건 대출뿐만 아니라, 공급 부족·실수요·투자심리 등 다양한 요인이 동시에 작용하기 때문입니다.
1️⃣ 공급 부족: 가장 큰 원인
부동산 시장에서 가장 강력한 상승 요인은 바로 공급 부족입니다.
- 한국건설산업연구원(KIC)과 여러 부동산 리서치 자료에 따르면, 서울은 공급이 턱없이 부족합니다.
- 신규 인허가와 착공 물량이 계속 줄면서, 당장 2~3년 뒤 입주 예정 물량도 충분치 않습니다.
- 특히 강남·서초 등 핵심지역은 재건축·재개발 지연으로 신규 공급이 거의 없는 상황입니다.
이런 공급 부족은 대출 규제에도 불구하고 가격을 끌어올리는 힘이 됩니다.
2️⃣ 실수요와 현금 유동성
많은 분들이 “요즘 누가 집을 사냐”고 하지만, 실제로는 현금 여력이 있는 실수요층과 고신용자가 시장을 지탱하고 있습니다.
- 투자보다는 실거주를 목적으로 하는 구매자는 여전히 일정 수요를 유지합니다.
- 대출 없이도 집을 살 수 있는 고자산가나, 기존에 현금이 준비된 3040·5060 실수요층이 많습니다.
- 수도권 집값은 올해 들어서도 1% 내외 상승세를 기록했고, 강남권은 0.95% 이상 오르기도 했습니다.
대출 규제 때문에 거래량은 줄었지만, 가격은 크게 떨어지지 않는 이유가 바로 이 현금 수요 덕분입니다.
3️⃣ 투자 심리와 지역별 편차
부동산 시장은 투자 심리의 영향을 크게 받습니다.
- 전문가들 사이에서도 “하반기부터 반등할 가능성이 높다”는 전망이 늘어나면서, 매수 심리가 회복되고 있습니다.
- 특히 강남·서초·용산 등 이른바 ‘상급지’에서는 안정적 가치와 미래 기대감 때문에 실수요·투자 수요가 계속 유입됩니다.
- 반면 외곽이나 노후 아파트 등은 약보합 혹은 가격 조정이 나타나기도 합니다.
이처럼 서울 집값은 ‘전체적으로 상승세’라기보다는, 지역별로 상승·보합·하락이 공존하는 국면이라고 보는 게 더 정확합니다.
4️⃣ 대출 규제의 제한적 효과
대출 규제는 분명 시장에 영향을 줍니다.
- 신규 매수자의 진입 장벽이 높아지고, 거래량은 줄어듭니다.
- 특히 갭투자나 레버리지 투자에 의존하던 일부 수요는 사라지기도 합니다.
하지만 공급 부족과 현금 수요가 워낙 강해, 서울 같은 인기 지역의 집값 자체를 하락시키는 데는 한계가 있습니다.
요약 정리
| 대출 규제 (6월 28일 이후) | 신규·대환 대출 어려움 | 가계부채 억제 정책 |
| 거래량 | 감소 | 대출 진입 장벽 상승 |
| 집값 | 강보합~상승 | 공급 부족, 실수요, 고자산가 수요 |
| 지역별 편차 | 강남·서초 상승 / 일부 외곽 안정·하락 | 인기 지역 집중 |
앞으로 전망은?
전문가들은 서울 집값이 단기 급등보다는 완만한 상승세를 이어갈 가능성이 높다고 말합니다.
- 공급 부족은 당분간 해소되기 어렵고,
- 저금리 기조와 실수요 수요도 유지되고,
- 규제 완화·재건축 이슈 등 정책 변수도 있습니다.
다만, 전국적으로는 약보합이나 하락세가 예상되기 때문에, 투자 시 지역과 시기를 잘 선택하는 것이 중요합니다.
결론
6월 28일부터 대출을 막았는데도 서울 집값이 오르는 이유는:
- 공급 부족
- 현금 실수요와 고자산가 수요
- 강남·서초 등 인기 지역 집중
- 투자 심리 회복
단순히 대출만으로는 집값을 떨어뜨리기 어렵고, 결국 공급·수요·심리가 함께 움직여야 큰 변화를 가져온다는 걸 다시 한 번 확인할 수 있습니다.